Academy: Immobilien

Im heutigen Artikel der Bargain Academy geht es um Immobilien. Immobilien stellen gemäß unserer Definiton im Artikel Geldnahe Werte einen Sachwert dar. Wie bei jedem Investment, erfordern Immobilieninvestments ein großes Maß an spezifischem Fachwissen. Wenn es der Markt zulässt, und man sein erworbenes Fachwissen geschickt einsetzt, sind bei Immobilieninvestments sehr große Gewinne möglich. Weiters wird durch die Vermietung der Immobilie ein laufender Cashflow generiert. Oder aber man kauft die Immobilie auf Wertsteigerung basiert. Das kann bedeuten, dass z.B. eine Wohnung gekauft wird die renovierungsbedürftig ist, und der Käufer nach Addition der Renovierungskosten, die Wohnung wieder verkauft, und somit seinen Gewinn daraus erwirtschaftet.

Im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie z.B. Aktien oder Anleihen, sind Immobilien illiquides Vermögen. Das heißt, ich kann meine Immobilie nicht unbedingt sofort veräußern, wenn ich Geld brauche. Ein Immobilienkauf, kann sich je nach Lage und Zustand dieser, auch über mehrere Jahre hinziehen.

Grundsätzlich  wird bei der Art Immobilien unterschieden in:

Wohnimmobilen
Büroimmobilien
Hotels
Fachmarktzentren

Wobei, jede Gattung für sich spezifische Risiken birgt. Fachmarktzentren zum Beispiel, werden durch den immer stärker werdenden Onlinehandel immer weniger nachgefragt werden. Ausnahmen bilden natürlich die wirklichen Top Adressen wie z.B. der Graben in Wien, denn Flagshipstores werden auch in Zeiten des Onlinehandels in sehr guten Lagen präsent sein. Damit kommen wir nun auch zum nächsten Punkt, der Lage und der Zustand einer Immobilie.

Die Lage und der Zustand sind für ein Immobilieninvestment die wichtigsten Kriterien für zukünftige Wertsteigerungen. Unterschieden wird grundsätzlich in Makrolage und Mikrolage.
Die Makrolage kann von unterschiedlichsten Parametern abhängig sein. Zum Beispiel von den Jobangebot welches quantitativ in dieser Stadt herrscht, und welche Zukunftsaussichten die Jobs bzw. die einzelnen Branchen in dieser Stadt haben. Was auch ein Kriterium für die Makrolage sein sollte ist, ob es in periodischen Abständen in diesem Gebiet Naturkatastrophen gibt. Z.B. gibt es in Passau immer wieder Hochwasser, was der Bausubstanz der Immobilie doch sehr zusetzt. Und ob das so gut ist für ein Investment in Immobilien sei dahingestellt.

Die Mikrolage bezieht sich auf den Bereich um die Wohnung herum, wie der Bezirk, die Verkehrsanbindung (sind Öffis wie z.B. Busse, S- Bahn, U-Bahn etc. in der Nähe schnell erreichbar). Entscheidend ist auch die Lokale Infrastruktur wie das örtliche Vorhandensein von Supermärkten, Arzt oder Apotheken.

Der Zustand des Hauses ist ebenfalls ein wichtiges Kriterium für den Immobilieninvestor, da er ja mit seinem Anteil an den Renovierungskosten beteiligt ist. Und sollten beim Haus gravierende Mängel vorhanden sein, so wird die Reparaturrücklage die einbezahlt wird, nicht ausreichen um die Kosten die z.B. für neue Wasserleitungen, oder eine Dachsanierung anfallen, zu decken. Diese Kosten senken mir die Rendite eines Objektes natürlich sehr stark. Damit erschließt sich jetzt auch die Aussage, dass für Immobilieninvestments ein Fachwissen anzueignen ist, um die zukünftige Lebensdauer von Rohren, Dächern oder v.a. auch vom Haus insgesamt abschätzen zu können. V.a. Risse in den Wänden könnten ein Zeichen für ein Haus sein, welches statische Probleme hat, und somit kann es in seltenen Fällen auch zum Verlust von einem Großteil des investierten Kapitals kommen.

Wichtig für den Immobilieninvestor ist auch ein gutes Netzwerk an Personen/Unternehmen für die Finanzierung, Kaufabwicklung, Vermittlung und Vermietung, und für Reparaturen und Sanierungen.

Weiters ist bei Immobilien zu beachten, dass der Kaufpreis für die Immobilie durch Grundsteuer, Eintragungsgebühr ins Grundbuch, Maklergebühr, Notariatskosten um ca. 10% erhöht wird. Dies ist für eine Renditebetrachtung der Immobilie unbedingt zu berücksichtigen.

Als Fazit kann gesagt werden, dass ein Investment in Immobilien durchaus lukrativ und gewinnbringend sein kann. Es kommt halt wie bei jedem Investment darauf an ob man günstig kauft, und wie man die Zukunftsaussichten in Bezug auf Makrolage und Mikrolage sieht. Wenn die Substanz, (in diesem Fall die Bausubstanz) eine gute Absicherung nach unten bietet, kann ein Immobilieninvestment etwas sein, an dem man durchaus seine Freude haben kann.

5 Kommentare Academy: Immobilien

  1. Josef

    „Die Lage und der Zustand sind für ein Immobilieninvestment die wichtigsten Kriterien für zukünftige Wertsteigerungen.“

    Darüber kann man diskutieren:
    Steuern, Mietgesetze und langfristige Zinsen (Finanzierungskosten) sind auch sehr wichtig.

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    1. Christoph Guntschnig

      Hallo Josef!
      Langfristige Zinsen sind bei FK- Finanzierung sehr wichtig keine Frage.
      Steuern sind auch sehr wichtig, ein guter Steuerberater ist bei Immobilieninvestments unabdingbar, da Immobilien sehr steuer schonend sein können.
      Mietgesetze können aber auch während des Mietvertrags geändert werden und sind somit schwer abschätzbar für ein Investment.
      Trotzdem finde ich Lage und Zustand noch immer am wichtigsten, da ich die beiden Dinge beim Kauf in der Hand habe, und wenn ich eine gut erhaltene Wohnung in z.B. Uni Nähe kaufe kann das nicht so falsch sein, denn Unis werden eher selten zugesperrt oder?

      Reply
      1. Josef

        Natürlich sind Mietgesetze schwer vorhersehbar. Aber sollten z.B. befristete Mietverträge verboten werden, wird das Glück mit der zu vemietenden Studentenwohnung schon ordentlich getrübt.

        Oder Mietobergrenzen, die nicht berücksichten, dass Kleinwohnungen eine höhere Quadratmetermiete verdienen?

        Oder im Extremfall, Mieten die (selbst vor Steuern) nicht mit der Inflation mithalten dürfen?
        Denke an die große Inflation in Deutschland:
        „Certainly the landlords were reduced, if they had no other source of livelihood, to beggary through the restriction of rents to nominal sums or through having to sell off their properties a knock-down prices simply to stay alive.“ [Fergusson, A. (2010). When Money Dies: The Nightmare of the Weimar Hyper-inflation]

        P.S.: Unis mögen nicht zusprerren, aber sie übersiedeln manchmal (WU, Mathemitik&VWL der UniWien, …).

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  2. Christoph Guntschnig

    @ Josef: Alle deine Ausführungen sind mE möglich. Aber investieren ist nun mal der Einsatz von Kapital unter Unsicherheit. ;-).

    Nur deine oben angeführten Punkte bei einer Investionsentscheidung zu berücksichtigen wird schwierig.

    Reply
    1. Josef

      Stimmt.
      Meine Gedanken hier haben mehr mit dem Risiko von Immobilien als Anlageklasse zu tun und weniger mit der Auswahl der Immobilien, wenn man in solche investieren will.

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